نظام الوساطة العقارية الجديد يضبط سوق العقار في السعودية

أكد الكاتب والإعلامي د. بدر بن سعود أن النظام الجديد للوساطة العقارية، ألغى بصدوره لائحة المكاتب العقارية المعمول بها منذ 46 عاماً.

وأضاف الكاتب في مقال له بصحيفة “الرياض”، بعنوان “جنازة العقار القديم” أن النظام الجديد سيسهم في ضبط السوق وحصر الممارسة على المرخصين.

قد يهمّك أيضاً

كلينتون تُواجه ترامب بسجل العقارات والتصاريح الصادمة

الرياض تستضيف “تقييم” لتحديد أسعار ومستقبل سوق العقارات في المملكة

ولفت الكاتب، إلى أن 80 % من العمليات العقارية في المملكة تتم عن طريق وسطاء عقاريين، ما يفسر الاهتمام بالوساطة وتطوير تشريعاتها وحوكمتها.. وإلى نص المقال:

نظام الوساطة العقارية

في الثامن عشر من يوليو الجاري انتهت المهلة التصحيحية لنظام الوساطة العقارية، وتم تطبيقه بكامل أحكامه منذ أسبوع، بعد إعطاء فرصة مدتها ستة أشهر بدأت من إقرار النظام في يناير الماضي، ويعتبر هذا التشريع الجديد إنجازاً نوعياً لهيئة العقار السعودية، وفيه تقييد لحركة الجنسيات غير السعودية التي كانت تسيطر على سوق العقار، وتستغل معلوماتها عن مكاتب العقار في تحقيق أهدافها، وفي التحايل على المستفيدين بتقديم عقارات وهمية وبأسعار رخيصة ومغرية جداً، ولدرجة أن العميل قد لا يفكر مرتين في إرسال مبلغ العربون ونسبته القديمــة (25 %)، ومعه قيمة السعي المتعارف عليها أو ما نسبته (2.5 %) إلى حسابات شخصيـــــة، وبدون توثيق مكتوب أو تدقيــــق في هويات أصحابها، أو التأكــد من صدقية ما يقولون، ومن ثم تنقطع أخبارهم ويخرجون من المشهد.

من يثقون بهؤلاء يغيب عنهم وجود قرار سابق بتوطين المهن والأنشطة العقارية، وحتى نعرف أن التدخل جاء في وقته، لا بد من الوقوف على قيمة الصفقات العقارية، فقد تجاوزت في 2019 ما قيمته ثلاثة مليارات و761 مليون دولار، وحصة الوساطة العقارية قد تصل في العادة إلى أكثر من مليار دولار سنوياً، والأصعب أن المبلغ الأخير ينتهي في معظمه إلى أجانب مخالفين وغير نظاميين، ولا يخدم الاقتصاد الوطني أو عجلة التنمية.

دور وزارة العدل

وزارة العدل من جانبها قامت بأدوار مهمة، وذلك بتوفيرها بورصة عقارية تستند إلى الصكوك الصادرة عنها، وفيها توضيح للأسعار الفعلية، ولا تعرض إلا ما كـــانت وثائقه صحيحة وليست محل نزاع أو شك، وبما يوقف عمليات البيع والشراء الوهمية، وهيئة العقار لديها خارطة حرارية مفيدة في اختيار العقارات الملائمة، وقد خفضت نسبة العربون من 25 % إلى 5 % من قيمة العقــــار، أو من إجمالي الإيجار لأول عام، إلا أن البنك المركزي لم يلتفت إلى مسألة ضبط القروض العقارية، والتي حصل عليها إلى سبتمبر 2021، قرابة تسعمائة وستة عشر ألف شخص، فالبنوك التجارية لا تلتزم بنسب الاستقطاع العالمية من المداخيل، وتقتطع أحياناً ما نسبته 70 % من إجمالي الدخل الشخصي، ما يعني أن المتبقي للإنفاق على الأمور المعيشية والخدمات سيجبر الشخص على الاستدانة، ويضر بالإنفاق الاستهلاكي الذي يستفيد منه القطاع الخاص، وسيؤثر بالتالي على الفرص الوظيفية المتاحة، وعلى المنظومة الاقتصادية بأكملها، بما فيها مبيعات العقار نفسها.

فقد انخفضـت المبيعات في النصف الأول من العالم الحالي بنسبة 32 %، وذلك مقارنة بنفس الفترة من العام السابق، واستقرت عند 23 مليار دولار، في مقابل 34 مليار دولار في 2022، والملاحظ أن ارتفاع أسعار الفائدة على المستوى العالمي لا يحدث ذات التأثير، ومن الأمثلة، أن زيادة أسعار الفائدة في بريطانيا إلى 4,5 % لم يخفض مبيعات العقار إلا بنسبة 10 %، مع مراعاة أن القروض العقارية السعودية محمية من الفائدة المرتفعة، وهناك ضريبة قدرها 5 % للمصروفات العقارية، لإبعاد منتجات العقار عن ضريبة القيمة المضافة، وأيضاً السوق العقاري المحلي يعتمد على الدعم الحكومي، والدولة لازالت محركاً رئيساً فيه، وفي الدول الغربية يخضع هذا السوق للقطاع الخاص، إلا أن تقرير شركة (نايت فرانك) للاستشارات العقارية العالمية لعام 2023، أوضح أن نسبة امتلاك السعوديين للمساكن وصل إلى 67 %، والمعنى أن الفارق بينه وبين مستهدف رؤية 2030 لا يتجاوز 3 %، ولعله يبرر تراجع المبيعات.

لائحة المكاتب العقارية

النظام الجديد ألغى بصدوره لائحة المكاتب العقارية المعمول بها منذ 46 عاماً، وسيسهم في ضبط السوق وحصر الممارسة على المرخصين، فـ80 % من العمليات العقارية في المملكة تتم عن طريق وسطاء عقاريين، ما يفسر الاهتمام بالوساطة وتطوير تشريعاتها وحوكمتها، ومعها العلاقة التعاقدية بين الأطراف الخمسة في معادلة العقار، وهم المؤجر والمستأجر والبائع والمشتري والوسيط، ويعالج عبثية وعشوائية السوق السابقة، وحتى (السوم) يودع في منصة هيئــــة العقار، وبما يحيد مسألة (الحلف) وتصـــوير الشيك، والعميل بإمكانه التثبت من صحة بيانات الوسيط ورخصة الإعلان العقاري، وذلك بالرجوع إلى خاصية الاستعــــلام على منصـــــة الخدمات الرقميــة لهيئة العقار، وإدخال رقـــــم رخصة الإعـــلان والوسيـــط، أو رقم هويته أو اسمه.

بالإضافة إلى أنه سيغير في مفهوم الاستثمار القديم، الذي كان يقوم على شراء الأرض وتركها لعشرين عاماً ومن ثم بيعها بسعــــر أعلى، وهـــو السبب الأســـاسي في مشكلـــة الأراضي البيضاء داخل النطــــاق العمراني، والتي لم تنجــــح معها الرسوم، لأنهــــــا ستنخفض بمقدار 95 % عن الأراضي التي لم تصـل إليها الخـــدمات، ومن الشـــــواهد، أن إجمــــالي إيراداتها في الستة أعوام الماضية لم يتجاوز حاجز 534 مليون دولار، بينما المفــــروض أن ما يتم تحصيـــله في العام الواحد يزيد على 13 مليار وثلاثمائة مليــــــون دولار، إذا ما تم تقييم الرسوم بحسب سعر السوق وبصرف النظر عن الأمور الأخرى؛ لأن قيمتها الفعلية مجتمعة أكثر من ثلاثة تريليونات دولار.